Nájem; pacht; pachtýř; propachtovatel; nájemní smlouva; pachtovní smlouva; nájem pozemku; výpověď z nájmu; účel smlouvy; veřejné parkoviště; podnikání; nájem prostoru sloužícího k podnikání; smlouva o nájmu prostoru sloužícího k podnikání; přechodná ustanovení, § 3074 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., § 2202 zák. č. 89/2012 Sb., § 2302 zák. č. 89/2012 Sb., § 2310 zák. č. 89/2012 Sb., § 2312 zák. č. 89/2012 Sb., § 2332 zák. č. 89/2012 Sb., § 663 a násl. zák. č. 40/1964 Sb., § 667 zák. č. 40/1964 Sb.

20. 11. 2020

Smlouva o nájmu uzavřená do 31. 12. 2013, která by byla podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, pachtovní smlouvou, se podle § 3074 odst. 1 o. z. řídí i po 1. 1. 2014 právní úpravou účinnou do 31. 12. 2013.

Je-li za úplatu přenechána věc nejen k dočasnému užívání, ale i požívání, jde o pacht, je-li věc přenechána jen k užívání, jde o nájem; základním rozlišovacím kritériem je hospodářská funkce smlouvy.

Smlouva o nájmu pozemku, která byla uzavřena do 31. 12. 2013 za účelem provozování veřejného parkoviště v rámci podnikatelské činnosti nájemce, se po 1. 1. 2014 posuzuje jako smlouva o nájmu prostoru sloužícího k podnikání (§ 2302 a násl. o. z.).

(Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 1. 2020, sp. zn. 26 Cdo 3721/2019, ECLI:CZ:NS:2020:26.CDO.3721.2019.1)

Anotace:
Soud prvního stupně svým rozsudkem (mimo jiné) určil, že výpověď žalovaného, kterou žalobkyni ukončil smlouvu o pronájmu části pozemní komunikace na pozemcích žalovaného za účelem provozování veřejného parkoviště je neoprávněná a neplatná. S odkazem na ustanovení § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“), soud aplikoval na zjištěný skutkový stav současnou právní úpravu (o. z.), neboť dospěl k závěru, že předmětem vypovězené smlouvy nebyl pacht, ale nájem podle § 663 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „Obč. Zák.“). Výpověď tak považoval soud prvního stupně za neplatnou, neboť neměla formální náležitosti stanovené zákonem, neobsahovala výpovědní důvod (odkázal přitom na ustanovení § 2310 o. z.) a místo šestiměsíční výpovědní doby stanovené v § 2312 o. z. v ní byla uvedena jen tříměsíční výpovědní doba.

Odvolací soud svým rozsudkem změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobu zamítl. Na rozdíl od soudu prvního stupně dospěl k závěru, že i když byla vypovězená smlouva uzavřena za účinnosti Obč. Zák., šlo by podle současné právní úpravy o pacht ve smyslu § 2332 a násl. o. z., jímž propachtovatel přenechává pachtýři právo užívat a požívat propachtovanou věc za pachtovné, nikoliv o nájem nebo nájem prostoru sloužícího podnikání. Protože podle § 3074 odst. 1 o. z. na nájem (vzniklý do 31. 12. 2013), který se nově posuzuje jako pacht, se nová právní úprava nepoužije, řídí se vztah účastníků (kteří se nedohodli, že jej podřizují úpravě o. z.) dosavadní právní úpravou, tj. Obč. Zák. Podle závěru odvolacího soudu tak ve smyslu § 667 Obč. Zák. a podle ujednání v předmětné smlouvě ji mohl žalovaný vypovědět bez udání důvodů v tříměsíční výpovědní době. Proto odvolací soud shledal danou výpověď jako platnou.

Nejvyšší soud (v mezích podaného dovolání) tak řešil otázku výkladu ustanovení § 3074 odst. 1 o. z. ve vztahu k hmotněprávnímu posouzení smlouvy o nájmu uzavřené před účinností o. z., jejímž předmětem byl pronájem pozemku (jeho části) za účelem provozování veřejného parkoviště, jako smlouvy pachtovní, a posouzení (platnosti/oprávněnosti) její výpovědi učiněné po účinnosti o. z.

(Rozhodnutí bylo schváleno k uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek na poradě občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu dne 9. 9. 2020, publikováno ve sbírce pod č. 81/2020).